Wenn Sie das Privileg haben, Eigentümer eines Hauses zu sein, ergeben sich mehrere Optionen. Entweder Sie wohnen selber darin und sparen sich auf diese Weise die sonst anfallende Mietkosten oder Sie entscheiden sich dazu, das Haus zu vermieten und treten in die Rolle des Vermieters. In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wissenswerte über die Rolle als Vermieter und was Sie beim Haus vermieten beachten müssen.
Mietvertrag-Check: Was kommt alles rein?
Wenn sich die Vertragsparteien darüber geeinigt haben, ein Mietverhältnis einzugehen, folgen die vertraglichen Modalitäten. Ein Mietvertrag besteht aus einem Mieter, einem Vermieter und der Mietsache. Der Vermieter ist rechtlich dazu verpflichtet, korrekte Angaben über die Wohnfläche zu machen. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung geurteilt, dass eine Wohnraumabweichung von 10 % als Mietmangel gewertet werden kann.
Eine weitere typische Vertragsmodalität ist die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Grundsätzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, Mängel zu beseitigen, doch hat sich in der Rechtspraxis etwas anderes ergeben. Schönheitsreparaturen sind einfach vorzunehmende Maßnahmen zur Reparatur bzw. Wiederherstellung der vorherigen Ästhetik der Wohnung. Darunter fallen beispielsweise das Streichen der Wände, das Verschließen von kleinen Bohrlöchern etc. Der Gesetzgeber definiert im § 28 Abs. 4 S.2 BerechnungsVO II alle Formen von Schönheitsreparaturen.
Wenn Sie das Haus bei Rückgabe der Mietsache wieder so vorfinden möchten, wie es anfangs gewesen ist, bietet es sich an, eine vertragliche Abwälzung auf den Mieter zu vereinbaren. Beachten Sie jedoch strengstens die gesetzgeberischen bzw. höchstrichterlichen Wertungen. Wer beim Haus vermieten starre Fristenpläne aufstellt oder Klauseln vereinbart, die von fachmännischen Ausführungen spricht, macht diese Klausel angreifbar.
Ansonsten gilt es, eine sinnvolle Verteilung der Arbeiten im Mietvertrag aufzunehmen, damit im Nachhinein keine Probleme aufkommen.
Eine praxisrelevante Frage ist die Festsetzung der Miethöhe. In der Regel wird die Höhe der Miete danach bemessen, wie viel Miete in ähnlichen Häusern gezahlt wird.
Obacht: Nicht jeder kommt als Mieter in Frage
Mietrechtliche Streitigkeiten landen immer wieder vor den Zivilgerichten – und das überrascht nicht. In vielen Fällen ist es nämlich so, dass der Mieter seine mietrechtlichen Pflichten nicht erfüllt bzw. den Vermieter daran hindert, die Mietsache zu betreten, zu warten oder bestehende Mängel zu beseitigen. Doch wer kommt als Mieter eines Hauses in Frage?
Dazu sollten diejenigen aussortiert werden, die aufgrund einer mangelnden Bonität bereits nicht als Mieter in Frage kommen. Denn die häufigste Streitigkeit im Mietrecht betrifft die Miete. Der Vermieter läuft bei solchen Personen Gefahr, dem Mieter ständig Abmahnungen zu erteilen, die Kündigung anzudrohen und ist stets dem Risiko ausgesetzt, dass der Mieter nicht zahlt.
Mieter-No-Go: Wann darf man kündigen?
Sollte tatsächlich der Fall vorliegen, dass der Vermieter mit dem Mieter so unzufrieden ist, dass er das Mietverhältnis gänzlich beenden möchte, müssen gewisse Kündigungsgründe vorliegen. Im Mietrecht unterscheidet man zwischen einer außerordentlichen und einer ordentlichen Kündigung. Der Regelfall beim Haus vermieten ist stets das Ablaufen des Mietverhältnisses ohne Verlängerung des Mietvertrages.
Ist der Unmut jedoch so groß, dass der Vermieter den Mieter sofort aus dem Haus haben möchte, muss eine gewisse Härte vorliegen. Der wohl häufigste Grund für eine außerordentliche Kündigung ist der Schuldnerverzug des Mieters, indem er mit der Miete stets in Verzug kommt. Sollte sich dies häufen, empfiehlt es sich, die außerordentliche Kündigung und die hilfsweise ordentliche Kündigung zu erklären.
Achtung: Mietrechtliche Streitigkeiten sind juristisch nicht unproblematisch und bedürfen einer klaren rechtlichen Untersuchung. Daher ist es stets ratsam, einen Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren und nach Rat zu fragen.
